拍賣人要做好標的的拍前審核

胡碧珍

2015年，我公司接受一個法院委托的涉訟資產拍賣的項目，因土地證存在隱性問題，導致土地過戶受阻，產生法律糾紛。具體案例如下：

標的名稱：人民法院執行的涉案財產***化工有限公司位于總路咀鎮茶鋪村的土地使用權、房屋及十六套機械設備。

標的基本情況：該標的中的房地產兩證齊全，房產證號為***縣房權證總路咀鎮字第060329號，2007年建成，混合結構，樓高一層，證建筑面積970.21平方米，設計用途為工業。土地證號為***國用（2007）第080001534號，土地使用權類型為出讓，用途為工業用地，使用權面積為12308.1平方米，出讓終止日期至2023年9月30日。機械設備的具體明細詳見《資產清單》。

接受委托前，我公司對本標的進行了權屬審核，房地產部分兩證齊全，機械設備部分也列明了清單，法院也提供了判決書、裁定書、評估報告以及保證過戶移交的說明?；緦彶槭菦]有問題的，于是就接受委托，按法定程序發公告，招商、舉行拍賣會并順利成交。

在買受人交清全部成交價款后，法院向其提供了過戶相關的法律手續，房產證很快順利過戶，可是在土地過戶時就出現了問題。

據買受人來函說明土地過戶受阻的原因如下：

因原***化工有限公司法人代表樊**租當地農民的田地辦廠，并辦理了用地紅線圖，讓上屆村委書記幫忙加蓋村委章，隨后辦理了土地證（據國土資源局說土地出讓金還沒交），然后樊**拿著土地證去擔保公司抵押，隨后卷款潛逃，農民沒有拿到土地錢，接著原***化

工有限公司合伙人林**與擔保公司合伙隱瞞真相后起訴原***化工有限公司，法院未查證清楚，直接拍賣土地。

故現在該土地有兩個土地證，一個是農民手上的《經營權證》（村委有檔案可查），另一個是原***化工有限公司《中華人民共和國國有土地使用證》，但至始至終有關部門一直有意掩蓋事實真相，最終導致無法過戶。

就上述問題的披露，分析導致買受人權益受損的責任方到底是誰：拍賣公司？法院？債務人？土地局？

我個人的分析認為：

1、拍賣公司作為一個中介機構，對受托拍賣標的的審查也只是一般性審查，委托法院提供的法律文書齊全，房地產兩證齊全，而且委托法院也有過戶保證，接受委托是合法的，拍賣程序是合法的，所以拍賣結果也是合法的，不應該承擔任何責任。

2、法院在執行拍賣前，因兩證齊全，也未到房地產管理部門查證，存在一定的過錯，因此在問題出現后，主動承擔協調相關部門的責任，積極解決土地過戶問題。

3、債務人本身就是故意制造問題的，制造的障礙越多，法院執行就越難，以此來拖延他的資產易主。當然最終還是會連本帶利償還的。

4、土地局的所作所為我認為就是導致這個問題最根本的所在，辦證手續不全，土地出讓金不交，原證未收回就可頒發新的土地證，這樣不按程序草率辦事，損害他人權益，就應該承擔法律責任。

目前，本標的的土地過戶手續，法院還在協調之中，希望能盡快有一個讓買受人滿意的結果。

2016年3月24日