關于司法強制拍賣中優先受償權的淺述

湖北振利拍賣有限公司拍賣師郭克勇

案例:我拍賣公司接受法院的委托，對荊州住宅小區一批商品住宅（十二套）整體進行公開拍賣。申請執行人為王某個人，案由：借款糾紛。拍賣公司按照《拍賣法》的規定發布公告，辦理了拍賣會競買登記，共二位競買人，其中一競買人為申請執行人王某，未交納競買保證金。拍賣會如期舉行，拍賣會上王某成功競得標的。拍賣須知及成交確認書上一致規定了付款期限，期間，因得知出現新的債權人（建設中民工，工程款），競買人未能交付拍賣成交價款，買受人理由：申請執行人的債權遠遠大于成交價款，以成交價款直接沖抵被執行人的債務，實現自已的債權。   

一、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中第十三條“拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金”。

此條款只規定，申請執行人可以不交競買保證金的權利，但拍賣成交價款必須按照此《規定》第二十四條 “拍賣成交后，買受人應當在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的賬戶”。

二、本案例中出現新的債權人（建設中承包人、民工，工程款）。承包人享有建設工程價款優先受償權是基于法律規定的權利，可以對抗抵押權等擔保物權以及其他一般債權。建設工程施工合同中的工程款優先受償權為優先權，優先權是指特種債權人直接基于法律規定而對債務人的全部財產或特定財產享有的優先受償其債權的權利。建設工程價款優先受償權就是一種承包人就建筑物直接支配其交換價值而優先于發包人的其他債權人受償其債權的權利，它的實現無須借助義務人的給付行為，且不僅可以對抗發包人，還可以對抗王某的債權。該優先權是一種支配權、絕對權，屬于物權范疇。最高人民法院審判委員會第1225次會議通過的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

執行不動產參與分配時存在權利的位階，這就決定了受償的順序。法釋［2002］16號《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中明確規定，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，建設工程價款優先受償權，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。就是先取特權。依照現行法律規定，在執行標的物是不動產項目時，共益費用、消費者的房款受償權、承包人優先受償權、抵押權在優先受償過程中的位次如下：共益費用為第一順位、消費者的房款為第二順位、承包人的工程款位于第三順位、抵押權位于第四順位。滿足上位后有多余的，才由下位分享；不能滿足一個位次的債權的，按比例分配；在滿足以上四個順位受償后，工程項目價款仍有剩余的，則用于償付普通債權。根據《合同法》286條的規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”這就意味著，如果發包人不及時支付工程款，則承包人可以申請將該工程折價、拍賣并將所得優先受償。這一款項的來源是特定的，就是直接從承包人進行施工的特定工程進行拍賣和變賣所得。而工程價款優先權作為法定的優先權，不僅擁有擔保主債權建設工程價款的擔保屬性，還具有從屬性和物上代位性。也就是說，建設工程價款優先權的效力及于法院對建設工程進行折價、拍賣和變變的工程款項。只要法院進行拍賣和變賣，所得的款項就應該對工程價款進行優先受償，因此，承包人就應該優先受償。最高院于2002年6月11日,針對上海市高級人民法院《關于合同法第二百八十六條的理解與適用問題的請示》下發了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）,明確了施工單位的工程價款受償權優先于抵押權和其它債權受償。

建設工程優先受償權是一種法定的擔保權,《合同法》以法律的形式將其固定,是一種勿需當事人雙方約定而依據法律而存在的權利,也是目前我國法律中存在的唯一的對特定的行業的法定擔保權。

作為拍賣企業，在實踐中應充分考慮標的物的具體情況，掌握其顯性及隱性的瘕疵，對債權人在行使債權時必須應與優先受償權人進行協商才具有可操作性。因此本人認為本案例中買受人不交納成交價款的理由不合理。

　　2016年3月22日