房屋租賃權拍賣中應當注意的問題

襄陽正佳拍賣有限公司陳樂意

租賃權又稱使用收益權，是承租人依照租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱；房屋租賃權，是指房屋的所有人做為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向房屋所有人支付租金的行為。法律層面上房屋租賃權屬于合同債權。

房屋租賃權拍賣做為一種財產權利的轉讓方式在當前的拍賣委托業務中占有一定的比例。做為拍賣人，如果能夠沉下心來，積極尋找標的，拿出切實可行的拍賣運作方案，一般均能得到委托并且容易成交。在經濟下行，傳統拍賣業務萎縮，拍賣會成交率不高的嚴峻形勢下，不失為另辟蹊徑拓展業務的較好辦法。

2015年底，某自然人至我公司咨詢有關房屋租賃權拍賣事宜，經過初步了解得知：該自然人（以下簡稱房屋承租人）欲委托我公司對其承租的某物業資產五年期租賃權進行公開拍賣。

依照《拍賣法》中拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利的規定，房屋承租人向房屋所有人支付房屋租金后，即取得了一定期限內使用房屋的權利，該權利只要征得了房屋所有權人的同意，再次轉讓應該沒有法律障礙。

經過磋商，我們原則上達成了可以拍賣的意向，要求房屋承租人提供諸如身份證件、房屋租賃合同、房屋所有權人資質文件以及房屋權屬證明等必備的委托資料。

通過查驗房屋承租人與房屋所有權人簽訂的房屋租賃合同以及房屋權屬資料后發現：該租賃合同中指向的房屋經鑒定為危房，房屋所有權人沒有資金對其進行改造、加固，房屋所占用的土地用途為劃撥。房屋所有權人為了對房屋進行有效利用，委托房屋承租人對其進行修繕和改造加固并獨立承擔費用。房屋承租人除承擔改造費用外，還需按照合同約定向房屋所有人繳納傭金。合同期滿后，房屋承租人投入部分歸房屋所有權人所有。做為回報，房屋所有人同意房屋承租人在將房屋改造完畢后將房屋轉租。租賃合同同時還約定了房屋承租人應當承擔的義務，譬如合同期內的房屋修繕，治安管理，消防安全、門前三包等。

為了穩妥起見，我們會同房屋承租人一起拜訪了房屋所有人，就租賃合同的真實性以及房屋的權屬資料包括房屋所有權人的資質等問題進行了逐一核實。

在調查核實期間，我公司還就拍賣委托事宜與房屋所有人進行了溝通，征求了房屋所有人的意見，房屋所有人同意房屋承租人委托我公司進行該房屋租賃權拍賣事宜。同意房屋承租人與第三人簽訂主合同期限內的房屋租賃權轉讓合同，并繼續由房屋承租人履行主合同內的義務。

一樁拍賣委托業務從形式到內容基本都顯得無懈可擊，房屋權屬清晰，房屋所有人和房屋承租人一致同意委托拍賣，接下來應該是簽訂委托拍賣合同，組織實施拍賣會了。

但我們總覺得問題不應該是這么簡單。

這次租賃權拍賣實質上就是合同的轉讓問題，就先從《合同法》里找依據吧。

《合同法》中明確規定當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一并轉讓給第三方。本次拍賣活動中房屋承租人轉讓的是房屋的使用權利，原租賃合同中的合同義務房屋所有人明確表示不得轉讓，需由房屋承租人承擔，不得轉讓。這一點上沒有問題，在委托拍賣合同里我們可以進行約定。

但是在《民法通則》和《城市房地產管理法》中明確規定合同一方將合同的權利義務全部或部分轉讓給第三人應當取得合同另一方的同意，并不得牟利；以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

本次拍賣活動中，承租人委托再次拍賣的目的就是希望通過租賃權的增值實現改造費用的回收和盈利。房屋承租人通過投入資金對房屋進行加固、改造使該房屋能夠達到安全使用的標準，是對租賃物的實際利用并通過出租獲得收益用以彌補改造費用。原本應當由房屋所有人投入的改造費用變成了由房屋承租人承擔。租賃權拍賣產生的營利中應當剔除改造費用，剩余部分方才算是房屋承租人的得利。但這種得利是不確定的，如果競價效果達到預期，房屋承租人會獲取利益，但房屋承租人同時還承擔了如果競價效果達不到預期虧損的風險。

在這種情況下，事情的結果會向著兩種截然不同的方向發展。

處理得當，房屋所有人會取得對危房進行有效利用，實現國有資產保值增值的正面形象。

處理不當，房屋所有人和房屋承租人會背上造成國有資產流失，侵占國有資產的法律風險。

按照《物權法》中有用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利的規定。但是租賃權不屬于用益物權，是合同債權。

為了維護拍賣各方當事人的利益，我公司一方面建議房屋所有權人將房屋危房鑒定報告書以及改造工程決算書包括與承租人簽訂的原租賃合同遞交上級主管部門備案并取得同意出租批復，減少因為租賃權拍賣后增值而背上造成國有資產流失的法律風險。

另一方面建議房屋承租人與房屋所有權人將改造后的房屋申請房屋質量檢測部門進行房屋質量檢測，并取得檢測報告佐證經過房屋承租人的改造已使原本危房達到安全使用標準。

上述所有文件和資料取得以后，為慎重起見，在簽訂委托拍賣合同時，我們要求房屋所有權人出具了同意承租人委托拍賣機構對房屋通過競價方式進行再次出租的意見書。

拍賣會上，競買人踴躍競價，房屋租賃權的成交價格達到了房屋承租人以及房屋所有權人的預期價格。拍賣取得圓滿成功。

在這起拍賣活動中，如果我們開始只是籠統的按照房屋承租人已經取得租賃權，將租賃權再次轉讓的期限只要在主合同約定的期限內加之租賃合同約定了承租人可以再次轉讓就沒有任何問題而接受委托盲目進行拍賣的話，就有可能引發一系列的糾紛。

拍賣委托階段工作做細一些，對委托主體的身份認真甄別，對標的物的基本狀況以及權屬情況進行深入細致的了解，提出切實可行的拍賣方案，不要擔心因為“較真”有可能失去委托，這既是誠實信用原則的具體體現，也是有效確保拍賣活動中各方當事人權益的重要環節。