瑕疵告知義務的成訴風險分析

恩施市萬物拍賣有限公司拍賣師：胡開軍

　　一、基本案情

　　民事訴狀摘要：“原告(買受人，略)，被告(委托人，略)，被告(拍賣人，略)。請求事項：判令被告(委托人、拍賣人)交付拍賣標的物(1800㎡的房屋)，賠償租金損失467萬元。事實與理由：2013年1月4日原告從報紙上看到了拍賣公司發布的《拍賣公告》，然后向委托人了解了拍賣標的的情況;2013年1月15日，原告參加了拍賣會，并成功競得了拍賣標的;原告與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認書》，并按照合同約定付清了拍賣成交價款。原告付清全部拍賣成交價款后，向其所購得房屋的承租人主張“年租金170萬元的收益”時，承租人拒絕付款，并“拒絕退出占有原告的房屋”。原告無法行使購買房屋的所有權，已經造成了幾百萬元的租金損失。根據事實和法律認為，在拍賣合同或房屋買賣合同法律關系中，買受人的主要權利是取得標的物，出賣人、委托人、拍賣人的主要義務是將標的物交付買受人。被告沒有將拍賣標的物按照交易習慣交付原告的行為屬于違約行為，應當承擔繼續履行和賠償損失的民事責任。故根據《中華人民共和國拍賣法》第四十條、《合同法》第一百三十五條，《民事訴訟法》第一百一十九條之規定，特向法院提起訴訟，以維護原告的合法權益。”

　　二、案情分析

　　通過調查案件事實及分析證據材料，我給委托人出具了法律意見，內容摘要如下

　　(一)、從現有的材料來看，對委托人有利的情形：

　　1、在本案庭審時，委托人可以重點作“法律辯”，以原告的訴訟請求無法律依據為由，主張法院駁回其訴訟請求。

　　2、拍賣不是行紀，拍賣不是居間，拍賣不是普通買賣，拍賣有其特殊的制度。

　　拍賣活動主要由《中華人民共和國拍賣法》來規范，在很多地方《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》并不適用。

　　從原告提交的《民事訴狀》及證據材料來看，原告方代理律師可能對《中華人民共和國拍賣法》不是很精通，對拍賣業務也不是很熟悉。

　　3、原告訴稱，“綜上所述，原告根據事實和法律認為，在拍賣合同或房屋買賣合同法律關系中，買受人的主要權利是取得標的物，出賣人、委托人、拍賣人的主要義務是將標的物交付買受人。被告沒有將拍賣標的物按照交易習慣交付原告的行為屬于違約行為，應當承擔繼續履行和賠償損失的民事責任。故根據《中華人民共和國拍賣法》第四十條、《合同法》第一百三十五條，《民事訴訟法》第一百一十九條之規定，特向貴院提起訴訟，以維護原告的合法權益。”這段話有如下幾處問題：

　?、?、“在拍賣合同或房屋買賣合同法律關系中……”。原告都不知道爭議的問題到底是拍賣合同糾紛還是房屋買賣合同糾紛，自己沒有底氣，信心不足。

　?、?、“出賣人、委托人、拍賣人的主要義務……”。依據《中華人民共和國拍賣法》的規定，在拍賣活動中，沒有“出賣人”這個主體。

　?、?、“被告沒有將拍賣標的物按照交易習慣交付原告……”。原告方代理律師都找不出“法律依據”，只是找了個“交易習慣”來牽強敷衍，被告有理由懷疑原告方的訴訟請求沒有“法律依據”來支撐。

　?、?、“被告……的行為屬于違約行為”。委托人和原告(買受人)從來就沒有約定，也就不存在違約了。

　?、?、“根據《中華人民共和國拍賣法》第四十條……”?！吨腥A人民共和國拍賣法》第四十條規定：“買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權要求拍賣人或者委托人承擔違約責任”，在本案中委托人和原告沒有約定，也就說不上違約了。

　?、?、“根據《合同法》第一百三十五條……”?！吨腥A人民共和國合同法》第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”，而在拍賣活動中，只有拍賣委托人、拍賣人、買受人三類人，而沒有“出賣人”本案所爭議問題應當由《中華人民共和國拍賣法》來規范，不適用《中華人民共和國合同法》。

　　(二)、從現有的材料來看，委托人要面對的風險：

　　1、情理上的交付責任。

　　拍賣歸根到底還是一個買賣方式，《中華人民共和國拍賣法》第三條給“拍賣”下了個定義：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。”以老百姓慣常思維，不管拍賣是什么，買家在拍賣會上花錢買了物品，委托人和拍賣人總得有一個把這個物品交付給買家。

　　2、瑕疵告知義務及責任承擔。

　　依據《中華人民共和國拍賣法》第二十七條、第十八條的規定，委托人應當向拍賣公司說明拍賣標的的瑕疵、拍賣公司應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵。

　　其實委托人到現在都沒有見到過所拍賣房產的《房屋租賃合同》原件，更不知道租金是多少，租期是多長，相應的委托人也就無法向拍賣人告知，拍賣人也沒有向競買人告知。這是本案所涉拍賣活動的最大一個瑕疵。

　　雖然依據《中華人民共和國拍賣法》第六十一條的規定可以推理出委托人不直接向買受人承擔瑕疵告知責任，但委托人的瑕疵告知責任還是免不了的：如果拍賣公司向買受人承擔了瑕疵告知責任后，屬于委托人責任的其可以向委托人追償。

　　3、瑕疵擔保責任。

　　本案真實的情況是：原告競得拍賣標的后，已經辦理了過戶登記手續，但因為現在的承租人同意支付的租金畸低、租期太長、瑕疵太多，其不愿意接受，所以成訴。

　　雖然拍賣公司在多份拍賣文件中都聲稱不承擔“瑕疵擔保責任”，但這都是自說自話。不承擔瑕疵擔保責任的條款是免除自己責任、排除對方權利的格式條款，通常情況下法院會認為是無效的條款，所以不是拍賣公司說不承擔責任就真的不承擔責任了。

　　委托人現和拍賣公司站在同一條戰線上，如果拍賣公司承擔瑕疵擔保責任，委托人可能也難辭其咎。

　　4、法律釋明工作。

　　拍賣不同于一般買賣，拍賣法不同于普通民法，包括“匿名交易原則”、“瑕疵告知義務”、“瑕疵擔保責任”在內，拍賣有許多特別的制度，需要專業人員向各方作好法律釋明工作。

　　(三)、案情分析意見概要

　　原告訴稱委托人違約，并承擔違約責任。委托人可以答辯在本案的拍賣活動中委托人和原告沒有任何約定，也就不存在違約的情形，也就相應地不承擔違約責任。

　　三、瑕疵告知義務的成訴風險分析

　　本案的結癥是拍賣標的(房屋)在有租賃的情況下，委托人委托拍賣，拍賣人舉行了拍賣，競買人在拍賣會上買受了，但大家都不知道《房屋租賃合同》是什么內容，更不知道租金多少、租期多長。

　　依據《中華人民共和國拍賣法》第二十七條、第十八條的規定，委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的瑕疵、拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵，本案中拍賣標的(房屋)有租賃就是最大的一個瑕疵，但沒有人說明。

　　拍賣是一個很漫長、很復雜的過程，很難做到盡善盡美。如果委托人、拍賣人沒有履行瑕疵告知義務，且買受人競得拍賣標的后，認為價高了，或者認為自己吃虧了，想反悔，那么就難免會成訴的。

　　本案的原告(買受人)可能聘請了一個不懂拍賣的律師，所以才會出現這樣一個“隔靴搔癢”式的《民事訴狀》，委托人、拍賣人也許能僥幸逃過一劫。

　　現在的拍賣業務很難找，行業整體上很艱難，有些拍賣公司的老板也認為拍賣很簡單，有了業務不計風險就拍。

　　拍賣師是拍賣公司的高級智囊，關鍵的時候要管控好風險，不該拍的就要力諫老板們不拍。退一步講，拍賣師也要做好“盡職免責”工作，拍賣師的社會價值也就是在這樣的工作中體現出來的。

　　經過了艱苦的學習與訓練，才能取得拍賣師資格;拍賣師存在就有存在的價值，且行且珍惜。

　　2016年3月20日