隱藏在保留價中的“過山車”

恩施金山拍賣中心有限責任公司拍賣師 劉淼

　　2016年元月6日，我公司在在恩施州咸豐縣舉辦了今年的第一場拍賣會。本場拍賣會標的是由咸豐縣高樂山鎮大壩村村民委員會委托拍賣的“皇城大廈二、三樓商業用房(面積約5000平方米)15年租賃經營權”。該大廈為該村村民集體所有，利益與每個人息息相關，百余戶村民對本場拍賣會給予了極大的期望。村委會成立專班，對標的物的價格細細研究，既要符合市場行情，又要保障廣大村民的利益，在保留價形式的確定上費盡腦筋。

　　我公司對本場拍賣會也是高度重視，在拍賣會正式舉辦幾天前，我和拍賣公司的同事就進駐到現場，查勘標的物、了解情況，與村委會商量拍賣細節。在我們刊登的《拍賣公告》上，該標的物的參考價描述為“前三年租金120萬元/年，從第四年起，每年按照上年度租金的10%遞增”。如此計算，按照參考價第一年120萬成交的話，總成交金額約為3182余萬。在該村的工作會議上，村工作組成員和村代表一致希望能夠通過本場拍賣會確保成交，但通過周邊商鋪的承租情況和收集的反饋意見來看，即怕確定出來的保留價格過高導致流拍;同時也擔心保留價設定過低，低價成交損害村民利益，所以對保留價的確定給出了很多不同的意見，遲遲無法統一，一會要以一個總價來計算、一會又要以年分開計算，猶豫不決。經過反復協商，在該村領導的拍板下，最終在拍賣會頭一天的晚上，將保留價的確定意見交到了我手上。當時對保留價的描述為“前三年租金120萬元/年，從第四年起，每年按照上年度租金的10%遞增;當價格高于130萬低于150萬時，從第四年起，每年按照上年度租金的8%遞增;當價格高于150萬時，從第四年起，每年按照上年度租金的5%遞增”。

　　作為拍賣師，拍賣會現場報價及價格的確定是決定整場拍賣會是否成功的關鍵，對價格的研究，也是拍賣會前準備工作的重要部分。在本場拍賣會前，因價格結構特殊，為方便統計計算，針對參考價，我就做了一個計算公式，羅列出以第一年參考價為起拍價后在每個加價階梯上每年的價格及總價格。

　　在拿到村委會送過來的保留價后，從表面看是對價格做出了優惠，同時兼顧了買受人和村民的集體利益。如果粗心點，按照這個價格確定的第一年租金為起拍價，確定一個加價幅度，成交后算個總價就行了。但為了謹慎起見，我還是對新的價格組成作了一個詳細的計算，這一算，算出了一個以加價形式進行，但總價格隨著報價的增長而呈現出“過山車”式高低起伏的現象。120萬到130萬總價隨著增幅增長，到132萬的時候，總價居然跌落到低于120萬的總價;隨后又增長，到152萬的時候，總價又暴跌低于120萬的總價;總之是第一年價格拍得越高，總價格就“過山車”式波浪式起伏。這下，不光村民的利益得不到保證，就連拍賣會上的競買人的現場利益都得不到公平。如果不經計算就按委托人的保留價結構起拍，那么，最高應價買受人的總成交價格，可能會低于其他競買人在競買過程中的報價，甚至是低于保留價。有違“價高者得、公平、公正”的基本原則，也有違“低于底價不成交的”準則，損害諸方利益。如表：

　　針對這一情況，我馬上聯系了公司羅云總經理和委托方代表，告知不能按委托方的提供保留價進行拍賣。因當天已晚，6日上午8點我們在村委會緊急進行了協商，拍賣會于當日上午11點就要舉辦，為避免意外出現，在以羅總為首的拍賣公司方堅定要求下，不再另外重新設計保留價，并按照《拍賣公告》所公布的參考價組成計算方式進行競價。同時，作為拍賣公司，我方也向委托人仔細闡述了拍賣的特性和我們對整場拍賣活動的把握和宗旨：“首先爭取成交，在控制風險的前提下力求利益最大化”，讓委托人放下心來。

　　當天拍賣會共有4家競買人報名參加競買，村民代表、村鎮領導約20多人到現場觀摩。為避免應價過程中的的認知差異和計算糾紛，在正式拍賣前，我詳細介紹了本場拍賣標的的現狀和特性，并強調了本場拍賣價格組成的特殊性。尤其請競買人注意，競價是對第一年的租金價格進行競價，成交是按十五年的總價成交;拍賣會上，我公司將事先制作的參考價格表給每家競買人發放了一份提供參考，并現場發放計算器，同時將不同應價階梯上每年的價格和總價用投影的形式在現場投放出來。整個拍賣過程活躍而激烈，競買人對自己的應價心中有底，也省去了大量的計算時間，能夠全心投入到與對手的角逐中。我在報價的過程中，除了報出當前的應價，也報出十五年的總價，讓競買人心中有數。

　　“起拍價120萬，加價幅度2萬，十五年總價約3182萬，請問有無應價?

　　“120萬有了，122萬、124萬、126萬”

　　“我出130萬”

　　“當前價位130萬，十五年總價約3447萬，132萬、134萬…”，

　　“150萬”，

　　“當前價位150萬，十五年總價約3978萬，152萬、154萬…”

　　……

　　場上報價達到了162萬，總價約4296萬，我放慢節奏，反復觀望場上競買人的舉動，一片寂靜，我三次報價，落槌成交，就在槌響后的半秒，現場又一位競買人舉起了號牌，根據拍賣會上成交以拍賣師落槌為準的準則，我只能對他表示半秒之差的遺憾，并恭喜買受人。在宣布拍賣會圓滿成功大家都取得新年開門紅后，全場響起熱烈掌聲，連那位半秒之差的競買人也拍手點頭致意。